Ferienhaus-Schnäppchen in Europa 2025: Wo Sie noch günstig kaufen können

Der Traum vom eigenen Ferienhaus ist für viele Deutsche verlockend: Eine Finca auf Mallorca, ein kleines Chalet in den Bergen oder ein Häuschen an der Côte d’Azur. Nach den Sommerferien liebäugeln viele Bundesbürger mit einem Zweitwohnsitz im Ausland – nicht nur als immerwährender Urlaubstraum, sondern auch als potenzielle Kapitalanlage [1]. Doch während in Deutschland Toplagen auch Toppreise kosten, sind im europäischen Ausland noch vergleichsweise günstige Angebote zu finden.

In diesem umfassenden Ratgeber erfahren Sie, wo Sie in Europa noch echte Ferienhaus-Schnäppchen finden, welche Regionen besonders günstig sind und worauf Sie beim Kauf achten müssen. Wir zeigen Ihnen auch, wie Sie Ihre Ferienimmobilie optimal finanzieren und welche steuerlichen Aspekte zu beachten sind.

Der europäische Ferienimmobilienmarkt: Chancen und Herausforderungen

Der Markt für Ferienimmobilien in Europa hat sich in den letzten Jahren stark entwickelt. Während einige Regionen extreme Preissteigerungen erlebt haben, bieten andere noch immer attraktive Einstiegsmöglichkeiten für deutsche Käufer.

Warum jetzt ein guter Zeitpunkt für Ferienimmobilien ist

Mehrere Faktoren sprechen derzeit für Investments in europäische Ferienimmobilien. Der Klimawandel verändert die Reisegewohnheiten der Deutschen und macht neue Regionen attraktiv. Apostolos Bibudis, Deutschland-Geschäftsführer des internationalen Maklernetzwerks iad, beobachtet: „Die Nachfrage nach Ferienimmobilien steigt trotz der Klimarisiken weiter“ [1].

Besonders interessant ist der Trend zur „Coolcation“ – dem Urlaub in kühleren Regionen. Die Suchanfragen auf der Vermietungsplattform Fewo-Direkt für gemäßigtere Klimazonen wie Polen, Großbritannien und Schweden sind im August im Vergleich zum Vorjahresmonat um 35 bis 60 Prozent gestiegen [1]. Diese Entwicklung eröffnet neue Chancen für weitsichtige Investoren.

Die Preisentwicklung in verschiedenen Regionen

Die Preisentwicklung bei Ferienimmobilien verläuft sehr unterschiedlich. Während etablierte Destinationen wie die Balearen starke Wertsteigerungen verzeichnen – das Plus betrug vom 1. Quartal 2024 bis zum 1. Quartal 2025 rund 19 Prozent [1] –, bieten andere Regionen noch Einstiegschancen zu moderaten Preisen.

Auch die Amalfiküste in Italien verzeichnet deutliche Zuwächse mit einem Plus von 15 Prozent im gleichen Zeitraum [1]. Zunehmendes Interesse stellen Makler auch für das Dourotal im Norden von Portugal fest, das für seinen Portwein bekannt ist [1].

Die günstigsten Regionen für Ferienimmobilien

Wer abseits der bekanntesten Urlaubsziele sucht, kann durchaus noch Schnäppchen finden. Hier sind die attraktivsten Regionen für preisbewusste Käufer:

Osteuropa: Unschlagbare Preise an der Schwarzmeerküste

„Preisgünstige Ferienwohnungen finden sich in Osteuropa“, erklärt Bibudis [1]. Besonders attraktiv sind die Angebote in Bulgarien und Rumänien.

Bulgarien – Schwarzmeerküste:

• Preisniveau: Rund 300.000 Euro für ein kleines Haus mit fast 150 Quadratmetern in Strandnähe [1]
• Vorteile: Niedrige Lebenshaltungskosten, EU-Mitgliedschaft, etablierte Tourismusinfrastruktur
• Beliebte Orte: Sonnenstrand, Goldstrand, Nessebar
• Renditeerwartung: 4-6% durch Vermietung

Rumänien – Schwarzmeerküste:

• Preisniveau: Noch günstiger als Bulgarien
• Vorteile: EU-Mitgliedschaft, wachsender Tourismussektor
• Beliebte Orte: Mamaia, Constanta, Eforie Nord
• Besonderheit: Hohe Wertsteigerungspotenziale

Albanien: Das neue Trendreiseziel

Das Trendreiseziel Albanien lockt mit Kaufpreisen für Wohnimmobilien, die sehr deutlich unter denen in Deutschland liegen. „Ferienhäuser sind dort ab einem Quadratmeterpreis von 2.752 Euro zu finden“, sagt Bibudis [1].

Albanien – Riviera und Berge:

• Preisniveau: Ab 2.752 Euro pro Quadratmeter
• Vorteile: Unberührte Landschaften, niedrige Preise, wachsender Tourismus
• Beliebte Orte: Saranda, Vlora, Dhermi
• Herausforderungen: Noch nicht EU-Mitglied, Infrastruktur im Aufbau

Türkei: Günstige Preise trotz Inflation

Die Kaufpreise in der Türkei sind vergleichsweise niedrig, allerdings sorgt die hohe Inflation dafür, dass die Lebenshaltungskosten für Touristen teurer werden, was Urlauber in andere Länder ausweichen lässt [1].

Türkei – Mittelmeerküste:

• Preisniveau: Sehr günstig, aber inflationsbedingt steigend
• Vorteile: Etablierte Tourismusinfrastruktur, ganzjährig mildes Klima
• Beliebte Orte: Antalya, Bodrum, Kas
• Risiken: Politische Unsicherheit, Währungsrisiko

Griechenland: Noch moderate Preise auf den Inseln

Andere Makler sehen auch noch Potenzial auf den griechischen Inseln wie Kreta, Rhodos, Mykonos oder Paros. „Die Preise auf den griechischen Inseln sind im Vergleich zu anderen Märkten für Zweitwohnsitze am Mittelmeer noch sehr moderat, was vielerorts gute Einstiegschancen bietet“, sagt Georg Petras vom Makler Engel & Völkers [1].

Griechenland – Inseln:

• Preisniveau: Moderat im Vergleich zu anderen Mittelmeer-Destinationen
• Vorteile: EU-Mitgliedschaft, etablierter Tourismusmarkt, hohe Nachfrage
• Beliebte Orte: Kreta, Rhodos, Paros, Naxos
• Potenzial: Enorme Wertzuwächse seit 2019 möglich

Die teuersten Regionen: Wo Luxus seinen Preis hat

Nicht alle europäischen Ferienregionen sind erschwinglich. „Die Toplagen bleiben die Toplagen – und dafür werden entsprechende Preise aufgerufen“, warnt Bibudis [1].

Monaco und Schweizer Alpen: Luxus pur

Besonders teuer wird es für Käufer von Ferienwohnungen in Monaco, den Schweizer Alpenorten sowie in der Region Côte d’Azur in Südfrankreich [1]. Auch die Costa Smeralda auf der italienischen Insel Sardinien zählt zu den teuersten Standorten in Europa [1].

Preisniveau Luxus-Destinationen:

• Monaco: 50.000-100.000 Euro pro Quadratmeter
• Schweizer Alpen: 15.000-30.000 Euro pro Quadratmeter
• Côte d’Azur: 10.000-25.000 Euro pro Quadratmeter
• Costa Smeralda: 8.000-20.000 Euro pro Quadratmeter

Gehobenes Preisniveau in beliebten Regionen

Auf ein gehobenes Preisniveau müssen sich Interessenten auch in den Ferienregionen im übrigen Frankreich, in Österreich, den beliebten Ferienorten in Portugal, Skandinavien sowie in den Niederlanden einstellen [1]. „In Schweden kann ein Haus in Küstenlage sogar rund zwei Millionen Euro und mehr kosten“, warnt der Experte [1].

Strategien für den erfolgreichen Ferienhauskauf

Der Kauf einer Ferienimmobilie erfordert eine durchdachte Strategie. Hier die wichtigsten Erfolgsfaktoren:

Die 20-30 Kilometer Regel

Mitunter ist es auch preislich attraktiv, 20 bis 30 Kilometer außerhalb der beliebten Region zu suchen, rät Bibudis [1]. An der Algarve in Portugal sind dort beispielsweise schon Ferienimmobilien zwischen 2.000 und 3.500 Euro pro Quadratmeter zu finden [1].

Vorteile der Randlagen:

• Deutlich niedrigere Kaufpreise
• Oft authentischere Atmosphäre
• Weniger Touristenmassen
• Höhere Wertsteigerungspotenziale

Nachteile zu beachten:

• Längere Anfahrtswege zu Stränden und Sehenswürdigkeiten
• Möglicherweise schlechtere Infrastruktur
• Geringere Vermietungsnachfrage

Infrastruktur und Lage bewerten

Interessenten sollten die Versorgung mit Ärzten, Supermärkten und Restaurants sowie die Nähe zu Stränden und Airports im Auge haben [1]. Sonst kann sich der Kauf schnell als Reinfall entpuppen, vor allem wenn eine Vermietung angestrebt ist [1].

Checkliste Lagekriterien:

• Entfernung zum nächsten Flughafen (max. 1-2 Stunden)
• Medizinische Versorgung in der Nähe
• Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants
• Öffentliche Verkehrsanbindung
• Internet- und Mobilfunkversorgung
• Strand- oder Bergzugang
• Freizeitangebote in der Umgebung

Der optimale Kaufzeitpunkt

„Interessenten sollten eher im Herbst oder im Winter nach einer Ferienimmobilie im Süden suchen“, rät Bibudis [1]. „Während der Sommermonate sind die Preise bei vielen Verkäufern noch etwas höher als in den tristen Monaten zum Jahresende.“

Saisonale Preisunterschiede:

• Sommer: 10-20% höhere Preise durch emotionale Käufer
• Herbst/Winter: Verhandlungsspielraum und motivierte Verkäufer
• Frühjahr: Mittleres Preisniveau, gute Auswahl

Virtuelle Besichtigung vs. persönliche Inspektion

Wer mit einem Kauf liebäugelt, kann sich häufig bei einer virtuellen Besichtigung einen ersten Eindruck verschaffen [1]. Wenn es aber konkret wird, sollte ein Käufer sich stets an einen lokalen Profi wenden, der über genaue Ortskenntnisse verfügt [1]. „Ich kann niemandem raten, eine Ferienimmobilie à la Amazon per Mausklick zu kaufen, ohne sie selbst genau inspiziert zu haben“, warnt Bibudis [1].

Finanzierung von Ferienimmobilien

Die Finanzierung einer Ferienimmobilie unterscheidet sich erheblich von der Finanzierung der selbstgenutzten Hauptwohnung. Hier die wichtigsten Aspekte:

Eigenkapitalanforderungen

Banken verlangen bei Ferienimmobilien in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil als bei selbstgenutzten Immobilien:

Deutsche Banken:

• Mindestens 40-50% Eigenkapital
• Höhere Zinssätze als bei Hauptwohnsitzen
• Strengere Bonitätsprüfung

Lokale Banken im Zielland:

• Oft bessere Konditionen für Ausländer
• Kenntnis des lokalen Marktes
• Währungsrisiko bei Fremdwährungskrediten

Baufinanzierung für Ferienimmobilien

Bei der Finanzierung von Ferienimmobilien sollten Sie verschiedene Optionen prüfen:

Option 1: Deutsche Bank

• Vorteile: Bekannte Ansprechpartner, deutsche Rechtssicherheit
• Nachteile: Höhere Zinsen, strengere Kriterien
• Geeignet für: Konservative Käufer mit hohem Eigenkapital

Option 2: Lokale Bank im Zielland

• Vorteile: Marktkenntnis, oft bessere Konditionen
• Nachteile: Sprachbarrieren, andere Rechtssysteme
• Geeignet für: Erfahrene Investoren

Option 3: Spezialisierte Anbieter

• Vorteile: Expertise für Auslandsimmobilien
• Nachteile: Oft höhere Kosten
• Geeignet für: Erstmalige Auslandskäufer

Bausparverträge für Ferienimmobilien

Auch Bausparverträge können für die Finanzierung von Ferienimmobilien genutzt werden, allerdings mit Einschränkungen:

Mögliche Verwendung:

• Modernisierung und Renovierung
• Teilfinanzierung bei EU-Immobilien
• Umschuldung bestehender Kredite

Einschränkungen:

• Nicht für reine Kapitalanlagen
• Begrenzte Darlehenssummen
• Nur bei bestimmten Verwendungszwecken

Steuerliche Aspekte beim Ferienhauskauf

Der Kauf einer Ferienimmobilie hat verschiedene steuerliche Auswirkungen, die Sie unbedingt beachten sollten:

Erwerbsnebenkosten und Steuern

Grunderwerbsteuer:

• Deutschland: 3,5-6,5% je nach Bundesland
• Spanien: 6-10% je nach Region
• Italien: 2-9% je nach Käufertyp
• Frankreich: 5,8% bei Gebrauchtimmobilien

Notarkosten:

• Deutschland: 1,5-2% des Kaufpreises
• Spanien: 0,5-1,5% des Kaufpreises
• Italien: 1-2,5% des Kaufpreises
• Frankreich: 1-1,5% des Kaufpreises

Laufende Besteuerung

Eigennutzung:

• Keine Mieteinnahmen zu versteuern
• Grundsteuer im Zielland
• Möglicherweise deutsche Grundsteuer bei Doppelbesteuerungsabkommen

Vermietung:

• Mieteinnahmen in Deutschland steuerpflichtig
• Werbungskosten absetzbar
• Abschreibung möglich (meist 2-3% p.a.)
• Doppelbesteuerungsabkommen beachten

Verkauf der Ferienimmobilie

Spekulationssteuer:

• Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren
• Nur bei Gewinn und Vermietung
• Freibetrag: 600 Euro pro Jahr

Ausländische Steuern:

• Oft Quellensteuer im Verkaufsland
• Anrechnung auf deutsche Steuer möglich
• Professionelle Beratung empfehlenswert

Vermietung der Ferienimmobilie

Viele Käufer planen, ihre Ferienimmobilie zu vermieten, um die Kosten zu decken oder sogar Gewinne zu erzielen.

Vermietungsstrategien

Langzeitmiete:

• Vorteile: Planbare Einnahmen, weniger Verwaltungsaufwand
• Nachteile: Niedrigere Renditen, weniger Eigennutzung
• Geeignet für: Investoren mit langfristigem Fokus

Ferienvermietung:

• Vorteile: Höhere Renditen, flexible Eigennutzung
• Nachteile: Hoher Verwaltungsaufwand, saisonale Schwankungen
• Geeignet für: Aktive Vermieter mit Zeit

Plattformen für Ferienvermietung:

• Airbnb: Weltweit größte Plattform
• Booking.com: Hohe Reichweite
• Fewo-direkt: Spezialist für Ferienwohnungen
• Lokale Portale: Oft bessere Konditionen

Renditeerwartungen nach Regionen

Region	Kaufpreis/m²	Mietrendite	Wertsteigerung
Bulgarien	800-1.500€	6-8%	3-5% p.a.
Albanien	2.000-3.000€	5-7%	5-8% p.a.
Griechenland	2.500-4.000€	4-6%	3-6% p.a.
Portugal	3.000-5.000€	3-5%	4-7% p.a.
Spanien	4.000-8.000€	3-4%	2-5% p.a.

Verwaltung und Service

Eigenmanagement:

• Vorteile: Volle Kontrolle, höhere Margen
• Nachteile: Zeitaufwand, Sprachbarrieren
• Geeignet für: Ortsansässige oder sehr engagierte Eigentümer

Verwaltungsservice:

• Vorteile: Professionelle Abwicklung, lokale Expertise
• Nachteile: Kosten (10-25% der Mieteinnahmen)
• Geeignet für: Die meisten Ferienhaus-Besitzer

Rechtliche Aspekte und Fallstricke

Beim Kauf einer Ferienimmobilie im Ausland lauern verschiedene rechtliche Fallstricke:

Eigentumsformen in verschiedenen Ländern

Deutschland:

• Volleigentum üblich
• Grundbuch als Sicherheit
• Notarielle Beurkundung erforderlich

Spanien:

• Volleigentum möglich
• Registro de la Propiedad als Grundbuch
• Escritura als Kaufvertrag

Italien:

• Volleigentum üblich
• Catasto als Kataster
• Atto notarile als notarieller Kaufvertrag

Frankreich:

• Volleigentum (pleine propriété)
• Conservation des hypothèques
• Acte authentique durch Notar

Häufige Rechtsprobleme

Baugenehmigungen:

• Nicht alle Gebäude sind legal errichtet
• Nachträgliche Legalisierung oft teuer
• Professionelle Prüfung vor Kauf

Servitute und Wegerechte:

• Können Nutzung einschränken
• Nicht immer im Grundbuch eingetragen
• Lokale Recherche erforderlich

Erbrecht:

• Unterschiedliche Erbrechtsysteme
• Pflichtteilsregelungen beachten
• Testament anpassen

Due Diligence Checkliste

Vor dem Kauf prüfen:

• Eigentumsnachweis und Grundbuchauszug
• Baugenehmigungen und Bebauungsplan
• Steuerliche Belastungen und Schulden
• Servitute und Belastungen
• Zustand der Immobilie (Gutachten)
• Infrastruktur und Erschließung
• Lokale Bauvorschriften und Beschränkungen

Trends und Zukunftsaussichten

Der Markt für Ferienimmobilien entwickelt sich kontinuierlich weiter. Hier die wichtigsten Trends:

Klimawandel verändert Destinationen

Der Klimawandel macht neue Regionen attraktiv und andere weniger begehrenswert:

Gewinner-Regionen:

• Skandinavien: Mildere Sommer
• Baltikum: Neue Küstendestinationen
• Bergregionen: Kühlere Alternative
• Nordfrankreich: Bretagne und Normandie

Verlierer-Regionen:

• Südspanien: Zu heiße Sommer
• Süditalien: Wasserknappheit
• Griechenland: Extreme Hitze
• Türkei: Klimarisiken

Digitalisierung und Remote Work

Die Pandemie hat Remote Work etabliert und neue Anforderungen geschaffen:

Neue Kriterien:

• Schnelles Internet (mindestens 50 Mbit/s)
• Arbeitsplatz-taugliche Räume
• Gute Flugverbindungen
• Zeitzone-Kompatibilität

Beliebte Remote-Work-Destinationen:

• Portugal: Digitale Nomaden-Visa
• Estland: E-Residency-Programm
• Spanien: Remote-Work-Visa geplant
• Italien: Süd-Italien-Förderung

Nachhaltigkeit und ESG-Kriterien

Nachhaltigkeit wird auch bei Ferienimmobilien wichtiger:

Nachhaltige Features:

• Solaranlagen und Energieeffizienz
• Wassersparende Technologien
• Lokale Materialien und Bauweise
• Öffentliche Verkehrsanbindung

ESG-Investments:

• Umweltfreundliche Immobilien
• Soziale Verantwortung
• Gute Unternehmensführung
• Langfristige Wertstabilität

Praktische Tipps für den Ferienhauskauf

Hier eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für Ihren erfolgreichen Ferienhauskauf:

Phase 1: Vorbereitung und Planung

Budget festlegen:

• Kaufpreis plus 10-15% Nebenkosten
• Laufende Kosten kalkulieren
• Finanzierung klären
• Notreserve einplanen

Ziele definieren:

• Eigennutzung vs. Vermietung
• Renditeerwartungen
• Haltedauer
• Exit-Strategie

Phase 2: Marktanalyse und Objektsuche

Regionen vergleichen:

• Preisniveaus analysieren
• Trends beobachten
• Infrastruktur bewerten
• Rechtliche Rahmenbedingungen prüfen

Objektsuche:

• Lokale Makler kontaktieren
• Online-Portale nutzen
• Netzwerk aktivieren
• Besichtigungsreisen planen

Phase 3: Kaufabwicklung

Due Diligence:

• Rechtliche Prüfung
• Technische Begutachtung
• Finanzielle Analyse
• Steuerliche Bewertung

Vertragsverhandlung:

• Kaufpreis verhandeln
• Zahlungsmodalitäten
• Gewährleistungen
• Übergabetermine

Phase 4: Nach dem Kauf

Verwaltung organisieren:

• Hausmeisterservice
• Vermietungsmanagement
• Versicherungen
• Steuererklärungen

Optimierung:

• Renovierungen planen
• Ausstattung verbessern
• Marketing für Vermietung
• Wertsteigerung verfolgen

Fazit: Ferienhaus-Schnäppchen sind noch möglich

Trotz steigender Preise in vielen beliebten Ferienregionen gibt es noch immer Möglichkeiten, günstige Ferienimmobilien in Europa zu finden. Der Schlüssel liegt darin, abseits der ausgetretenen Pfade zu suchen und neue Trends frühzeitig zu erkennen.

Die wichtigsten Erfolgsfaktoren

Timing ist entscheidend: Kaufen Sie im Herbst oder Winter, wenn die Preise niedriger sind und Verkäufer verhandlungsbereit.

Lage strategisch wählen: 20-30 Kilometer außerhalb beliebter Regionen können erhebliche Preisvorteile bieten.

Trends erkennen: Der Klimawandel und Remote Work schaffen neue Chancen in bisher weniger beachteten Regionen.

Professionell vorgehen: Nutzen Sie lokale Expertise und verzichten Sie auf „Amazon-Käufe“ ohne persönliche Besichtigung.

Langfristig denken: Ferienimmobilien sind langfristige Investments, die Zeit für Wertsteigerungen benötigen.

Ausblick auf den Markt

Der europäische Ferienimmobilienmarkt wird sich weiter differenzieren. Während etablierte Luxus-Destinationen immer teurer werden, bieten aufkommende Regionen noch Chancen für weitsichtige Investoren. Besonders interessant sind Gebiete, die vom Klimawandel profitieren oder durch verbesserte Infrastruktur attraktiver werden.

Die Digitalisierung und das Remote Work werden neue Anforderungen schaffen, aber auch neue Möglichkeiten eröffnen. Wer diese Trends frühzeitig erkennt und nutzt, kann auch in Zukunft noch Ferienhaus-Schnäppchen in Europa finden.

Denken Sie daran: Eine Ferienimmobilie ist nicht nur eine Kapitalanlage, sondern auch ein Stück Lebensqualität. Wählen Sie daher nicht nur nach finanziellen Kriterien, sondern auch nach Ihren persönlichen Vorlieben und Träumen. Mit der richtigen Strategie und professioneller Beratung können Sie Ihren Traum vom eigenen Ferienhaus in Europa verwirklichen – und dabei sogar noch ein Schnäppchen machen.

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Über den Autor: Dieser Ratgeber wurde von Experten für Immobilienfinanzierung und Auslandsinvestments erstellt, um Ihnen fundierte Informationen für Ihren Ferienhauskauf zu bieten.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Anlage- oder Rechtsberatung dar. Immobilieninvestments unterliegen Risiken und können zu Verlusten führen. Für individuelle Entscheidungen sollten Sie stets qualifizierte Berater konsultieren.

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Referenzen

[1] Handelsblatt: „Wo finden Sie noch Ferienhaus-Schnäppchen in Europa?“ – Carsten Herz, 11.09.2025